蔡明芳專欄》政府應審慎控管青安3.0下的信用風險與利率風險

台灣近年房地產市場大幅上漲，除了自住需求以及廠商回台投資等因素外，許多房地產「投機客」與建商「囤地」的炒作普遍被認為是我國房地產價格會大幅上漲的主因，商業銀行過去給予建商良好的融資條件與貸後管理寬鬆都是降低建商囤地與炒房的機會成本，相關討論可以參見本專欄「只重視獲利而忽視法遵的金融機構 讓不動產貸款集中度難降」與「不動產貸款的風險控管失當 金融業者應負起責任」等文。在青安2.0(新青安)政策在今年七月底到期下，行政院又推出青安3.0，該政策對房市與建商的影響值得進一步討論。

 首先，有別青安2.0的條件寬鬆，青安3.0增加了年齡在50歲以下且申貸人年齡加總房屋年齡為80年、「個人」年收入200萬元以下與房屋總價上限的規定。此外，青安2.0利率是2.275%，目前政府補貼下的最低利率為1.775%，但青安3.0僅在前三年維持1.775%，第四年起的利率補貼會開始減碼，第七年政府不會再補貼，即第七年就回到2.275%利率水準，這是青安2.0與青安3.0最大的主要差異。

寬限期愈長 民眾的實際房貸負擔愈大

 值得注意的是，青安2.0與3.0均維持五年寬限期的條件，這樣的作法是否對購屋者有利並無定論，根據財政部的資料指出，申請5年寬限期的比率為23.3%，沒有申請的民眾則逾50%，因此，在考量民眾需求下，青安3.0維持寬限期。但是，這樣的說法說服力並不足夠。政府應該進一步說明5年寬限期需求者的償債能力與信用風險，以及在未來定期公布5年寬限期貸款案件的逾放情況，而非僅是考量民眾有需求。這是因為，在「民眾有需求」外，這些民眾的信用風險是否高出一般民眾許多，是政策制定者應思考的，而非僅由銀行判斷與承擔風險。更重要的是，天下沒有白吃的午餐，貸款者的貸款負擔會隨寬限期愈長而愈大，但是，寬限期卻可能成為房屋代銷業者的行銷話術，讓購屋者以為負擔可以減輕。

利率風險會使得「五年寬限期」貸款者的信用風險升高

其次，就地緣政治的風險而言，在近年地緣政治風險升高使得全球物價有持續上漲的情況下，即使主計總處認為今年台灣的消費者物價指數(CPI)年增率可以維持在2%以下，但是，若明年的物價上漲會使得全球央行升息，則購屋者的負擔將會進一步加重，政府制定青安3.0的政策時，若沒有考慮地緣政治風險對物價的衝擊，則青安3.0僅會在2026年下半年減輕購屋者負擔，2027年以後就無法承諾了。因此，政府維持寬限期五年的決定應非常謹慎，除了央行已提出的風險示警外，對於將寬限期用滿的貸款民眾而言，其風險的承擔能力也可能降低，除非政府又要繼續補貼利率，否則，民眾面對的利率風險有很大的可能性是升高的，政府補貼利率也不合理。

青安3.0可能產生更多「總價低」但「坪價高」的商品

最後，政府雖認為以「房屋總價」作為限制條件可以避免房價上漲，但是，房屋總價限制效果非常有限，這是因為，在台灣人口結構顯著改變下，許多建商早已開始推出小坪數低總價的商品，提高消費者購買誘因。換言之，限制總價看似防止炒房，但是，每坪價格上漲也是房價上漲的表徵，同樣的錢可以買到的房型與坪數均降低也是房市上漲的情況。因此，若政府真的擔心政策助長房價上漲，應該讓寬限期縮短，讓青安政策逐漸退場，否則，青安政策不一定可以讓青年安心，但絕對可以讓建商「放心」。雖然許多建商已從青安政策獲得極大好處，但是，這些建商仍會不斷放大央行選擇性信用管制對他們的傷害，扭曲政府穩定房價的努力，上述建商絕非政府須照顧的對象，這是政府希望照顧年輕人的政策動機下，應該謹慎的。