Pasar properti Taiwan menghadapi tekanan penyerapan baru seiring proyek-proyek hunian yang diluncurkan saat periode pasar menguat mulai memasuki tahap penyelesaian dan serah terima. Di seluruh Taiwan, masih terdapat sekitar 137.000 unit hunian inden atau presale (預售屋) yang belum terjual. Ketika pembangunan proyek-proyek tersebut rampung, unit sisa akan berubah menjadi rumah siap huni baru (新成屋) dan memasuki pasar yang sama. Kondisi ini berpotensi memperbesar persaingan antara stok hunian inden dan rumah siap huni, terutama di wilayah dengan pasokan proyek baru yang tinggi.

Data registrasi harga transaksi riil yang dihimpun Sinyi Realty menunjukkan harga hunian inden di enam kota metropolitan tetap meningkat pada semester pertama tahun ini dibandingkan periode sama tahun lalu.

Harga di Taipei naik 7%, New Taipei 4,4%, Taoyuan 2,4%, Taichung 1,5%, Tainan 3,1%, dan Kaohsiung 1,9%. Namun, pertumbuhan harga tersebut tidak diikuti pergerakan transaksi yang sejalan.

Selain Taipei yang mencatat kenaikan transaksi tipis 4,2%, lima kota besar lainnya justru mengalami penurunan volume penjualan. Penurunan paling tajam tercatat di Kaohsiung sebesar 50,2%, sedangkan Taoyuan, Taichung, dan Tainan masing-masing turun lebih dari 20%.

Asisten Manajer Departemen Penelitian dan Pengembangan Chuan-Hsin Realty, Chuang Szu-min (莊思敏), mengatakan harga belum mengalami koreksi berarti karena biaya yang ditanggung pengembang masih tinggi. Beban itu mencakup harga akuisisi lahan, ongkos konstruksi, bahan baku, dan tenaga kerja.

Dalam kondisi tersebut, pengembang cenderung tidak langsung memangkas harga jual, melainkan menawarkan insentif tidak langsung kepada pembeli, seperti dekorasi gratis, bonus tempat parkir, atau skema pembayaran yang lebih fleksibel. Strategi tersebut memungkinkan harga tercatat tetap terjaga meskipun permintaan melemah.

Manajer Senior Pusat Tren Properti Taiwan, Chen Ting-chung (陳定中), menilai harga hunian inden memiliki tingkat kekakuan yang cukup tinggi. Banyak pengembang menengah dan besar, termasuk perusahaan properti yang telah melantai di bursa, masih menerima pendapatan dari proyek-proyek yang sebelumnya telah terjual dan kini memasuki masa serah terima.

Kondisi keuangan ini membuat mereka belum menghadapi tekanan mendesak untuk menurunkan harga demi memperoleh likuiditas dalam waktu singkat. Di sisi lain, skema pembayaran uang muka secara bertahap selama masa pembangunan masih menarik bagi pembeli rumah pertama yang memiliki dana awal terbatas.

Kebijakan larangan pengalihan kontrak hunian inden juga turut memperkuat posisi pengembang dalam mempertahankan harga. Kebijakan tersebut semula ditujukan untuk membatasi spekulasi, tetapi ketika pasar melemah, pemegang kontrak yang ingin keluar tidak lagi dapat menjual kembali unitnya secara bebas dengan harga lebih rendah.

Jika pembeli membatalkan kontrak, unit akan kembali ke pengembang dan pembeli dapat dikenai denda pembatalan sesuai ketentuan. Menurut Chen Ting-chung, situasi ini mengurangi kemungkinan unit spekulatif dilepas murah ke pasar, sekaligus membuat pengembang memiliki kendali lebih besar atas stok dan harga.

Tekanan terbesar kini berasal dari akumulasi pasokan. General Manager Operasional Yung-Ching Realty Group, Yeh Ling-chi (葉凌棋), menyebut volume izin mendirikan bangunan selama 2024 hingga 2026 berada pada tingkat tinggi, sekitar 40.000 unit per tahun. Artinya, rumah siap huni baru akan terus masuk ke pasar secara bertahap.

Ia memperkirakan terdapat 136.745 unit hunian inden yang belum terjual, dengan nilai keseluruhan sekitar NT$2,45 triliun. Dengan tingkat penyerapan saat ini, pasar diperkirakan membutuhkan rata-rata 3,8 tahun untuk menjual seluruh stok tersebut. Sementara itu, proyek inden yang diluncurkan sejak 2025 hingga Juni 2026 hanya mencatat tingkat penjualan rata-rata sekitar 25%.

Selisih harga antara hunian inden dan rumah siap huni juga terus melebar dan telah mencapai level tertinggi dalam tujuh tahun terakhir. Di Taichung, perbedaannya bahkan dilaporkan melampaui 80%. Apabila unit inden yang belum laku beralih menjadi rumah siap huni dalam jumlah besar, persaingan harga dengan proyek inden baru dapat meningkat.

Kondisi ini sudah tercermin dari menurunnya pengajuan izin untuk proyek hunian inden baru, karena pengembang cenderung menahan peluncuran ketika stok rumah siap huni di pasar masih besar dan penjualan proyek baru berpotensi lambat.

Meski demikian, risiko kelebihan pasokan tidak berlaku secara merata di seluruh Taiwan. Chen Ting-chung menilai kondisi pasar sangat bergantung pada lokasi. Sejumlah kawasan pesisir di Taichung, misalnya, memiliki pasokan besar dan harga beberapa proyek yang relatif baru mulai menunjukkan pelonggaran.

Sebaliknya, kawasan matang seperti Taipei, Banqiao, Xinzhuang, Zhonghe, dan Yonghe di New Taipei masih memiliki pasokan proyek baru yang terbatas sehingga harga relatif lebih kuat. Pasar diperkirakan akan semakin menunjukkan polarisasi antarwilayah, bukan mengalami penurunan harga secara serentak.

Pengembang kecil dan menengah menjadi kelompok yang paling perlu diperhatikan dalam fase ini. Chuang Szu-min mengatakan perlambatan penjualan, peningkatan unit tersisa, serta keterbatasan akses pembiayaan dapat menambah tekanan terhadap arus kas pengembang dengan modal lebih lemah.

Beberapa pengembang kecil bahkan telah mulai menawarkan penyesuaian harga. Calon pembeli hunian inden perlu mencermati jumlah pasokan di wilayah proyek, perkembangan infrastruktur, masuknya industri baru, serta kondisi keuangan dan rekam jejak pengembang dalam menyelesaikan proyek.

Saat ini, pelaku industri menilai belum ada risiko sistemik karena kondisi finansial pengembang besar dan kualitas kredit perbankan masih baik. Namun, tekanan penyerapan dan pendanaan di kawasan dengan stok besar tetap menjadi faktor yang perlu dipantau.