蔡明芳專欄》政府鬆綁房地產貸款限制 只是在幫炒房者維持高房價

行政院長卓榮泰近期對房貸市場的發言，再次讓房貸問題引起社會關注，金管會也在9月1日邀請八大公股行庫的經理人開會，討論如何解決購屋貸款的民怨，我們可以合理預期，在中央銀行9月18日召開第三季理事會會議前，如何解決購屋貸款資金短缺的作法，將會有許多的討論。

在行政院許多政府官員只想解決限貸令的表面問題，而不思考限貸令真正原因的情況下，中央銀行對「不動產貸款集中度」管控的作法，也會面臨行政院、金融業者與不動產業者的質疑與挑戰，但是，這也是中央銀行理事會證明央行獨立性的最佳時機。

央行應該持續與社會溝通以建立獨立性

央行獨立性不是要求央行對於不動產放款的問題置身事外，而是需要持續以央行的專業，來說明不動產集中度高所產生的風險對社會產生的傷害，即使央行已經說明過，仍應持續與社會溝通。如果央行以外的財經部會或行政院只想解決房貸問題，而忽略不動產集中度已過高的風險，則要求央行放鬆不動產貸款集中度管制的做法，就是在侵犯央行獨立性。

對許多手上擁有大量成屋與即將完工的建築業者而言，若面對消費者的貸款成數不足而影響購屋意願，則這些廠商將會面臨房屋無法銷售與資金短缺的風險。首先，若建商的資金雄厚，則建商可能待價而沽並不會降低房屋售價，對這類型的建商而言，銀行繼續給予土建融的資金放款是不合理的。即使建商可能會以房地產市場情況不佳或限貸令為由來進行展延，但銀行給予這類建商展延只是在協助建商墊高房價，面對高房價，青年首購貸款的成數永遠會有不足的問題。

其次，若手上已有大量成屋完工的建商對資金需求極大，則這類廠商應該將房屋降價來提高銷售，以償還銀行貸款。當政府對銀行的房地產集中度管控以都更、危老等各種理由豁免，看似讓銀行可以釋出大量資金來支持青年購屋，但是，實際上是在幫助建商繼續維持高房價。必須看清的是，無論都更或危老建案，最終都會變成購屋貸款，因此，這類商品仍屬於不動產貸款集中度的管控範圍，沒有豁免的空間。

限貸令的核心問題就是高房價所致

雖然影響房價的原因相當多元，但是，政府在解決民生問題時，若僅是症狀治療，而忽略真正導致該症狀的原因，其所導致的後果往往由社會較無談判力者或較弱勢者承擔。以房地產市場而言，相對於大型建商，中小規模建商與消費者都是較弱勢的一方。

若我們進一步思考房貸荒的問題，則其核心問題是，在高房價的基礎下，自住需求者需要分期付款四十年與拉高房貸成數才可以買得起房子。換句話說，限貸令的樣態相當多元，除了無法貸款外，許多自住需求者是因為無法從銀行貸到較多的房貸成數，使得購屋自備款必須大幅增加，進而導致短期購屋負擔太重，而無法買房。因此，若政府不面對高房價的問題而僅是持續讓這些消費者高價購屋，則最後得利的仍是許多囤屋者、擁有大量成屋的建商與投機客。因此，看似青年優先的政策可能變成投機者優先，放鬆管制的作法不是青年優先，而是建商優先與高房價優先，行政院應該好好思考上述的核心問題。

最後，若行政院或其他財經部會首長為了避免不動產貸款集中度高，而不斷的去調整公式，以及想辦法尋找豁免項目，這跟中國重新計算青年失業率的作法應無差別。更重要的是，中國調整青年失業率的算法後，青年失業率也沒有降低，行政院應引以為戒，市場的風險不會因為政府調整公式就消失，行政院也可以把所有房屋貸款以「民生優先」豁免在第72-2條規範外，也可以「青年優先」為由將財政部的新青安政策豁免在銀行法規範外，但是，調整公式這類的作法只是操弄數字，並非降低風險，這是沒有專業且不負責任的做法。