行政院在本月4日宣布「婚育宅 優先住 加碼補－青年婚育租屋協助專案」，擴大租屋的四個面向，包含「優先入住社會住宅」、「租金補貼金額加碼」、「申請資格放寬」及「增加補助項目」等四大方向。此外，內政部也希望推動「租賃住宅市場發展及管理條例」修法，希望保障房客至少三年租期、限制租金漲幅，並禁止房東剝奪房客申請租金補貼或遷入戶籍等權益。內政部的修法方向多聚焦在租客的權益保障，出發點甚佳，但是，是否可以達到保障租客的權益，也引起許多討論。

就價格管制而言，政府管制價格是干預市場價格使得市場失靈(market failure)的內容是經濟學的教科書普遍常見的討論，這是因為，政府一旦管制價格就表示價格是由政府決定，而非市場的供給與需求決定，市場就容易產生失靈的現象。價格管制可分為價格上限(Price ceiling)或價格下限(Price floor)，價格上限的例子如租金上限的管制，價格下限的管制如最低工資的管制。

價格管制會導致市場失靈的原因

就最低工資的訂定而言，最低工資是指政府要求廠商雇用勞工的時薪或月薪，必須要在特定價格水準之上。在經濟學教科書中，最低工資是訂在市場所有供給者與需求者可以共同決定的價格(市場均衡價格)上，試想，當最低工資若較供需雙方共同決定的價格高，則市場必然會有超額供給產生，因為最低工資高於供需雙方決定的市場價格時，願意提供勞務的供給者將大於勞務需求的廠商，此時，勞動市場的失業就會增加，但是，此一重要前提為，市場均衡價格是由勞動市場的供給與需求「共同決定」的價格。

最低工資的設置可以保護邊際勞工的理由

然而，在實際勞動市場中，勞動的工資往往非由勞動供給者與需求者雙方共同決定，對工作可取代性愈高的受雇勞動者而言，其與雇主進行薪資談判的能力也會愈低，因此，對這類可取代性高的勞動市場而言，工資僅存在「雇主的價格機制」而非市場機制。在市場的勞動價格是由勞動需求者(雇主)單方面決定或勞動供需者議價能力不對等時，勞動市場是存在市場失靈的，因此，政府會允許勞工組成工會提高勞工與雇主談判的能力，或以最低工資來保護薪資議價能力極低的邊際勞工，以避免市場發生失靈。即使在薪資極高的美國職業運動市場，我們仍可以看到球員工會的組成與最低工資的保護球員機制。

當政府在供需雙方決定價格的能力不對等的情況下，設立最低工資可以達到保護勞工目的的理由在於，即使政府提高最低工資，廠商仍需要雇用這些勞工，是因為邊際勞工的價格被廠商「低估」所致，因此，即使政府提高工資，廠商仍必須要雇用受最低工資保護的勞工，否則廠商減少雇用邊際勞工會使得利潤降低的幅度更大。以台灣為例，台灣近年的基本工資或最低工資雖然持續調高，但是，產業缺工的情況或引進外籍移工的需求仍高，即是顯著的例子，這也是許多工商團體認為提高工資會產生失業卻沒有顯著證據的原因。因此，提高最低工資的做法，僅是將部份廠商的利潤移轉至邊際勞工身上，並未非使得廠商的利潤大幅降低。

租金管制無法達到保護租客的可能原因

就租金上限的價格管制而言，不同於最低工資是在雇主對邊際勞工有超額需求的情況下，提高工資是矯正邊際勞工薪資被雇主低估的扭曲(distortion)，同理，租金上限的管制要可以達到保護房客的目的，必須在房東的房屋有非租不可的壓力下，即目前租屋市場存在超額供給的現象下，才會有效。然而，若政府認為租屋需求極高而必須增加社會住宅的興建量，則表示租屋市場可能存在需求大於供給的高額需求現象，而非超額供給，此時，提出租金漲幅限制、租期保證、遷入戶籍等管制政策，將會提高房東的出租房屋的成本，降低出租誘因，讓租屋市場超額需求的現象進一步擴大。此時，內政部進行租賃條例修法是否可以達到保障租客權益的目標，值得政府好好思考。

最後，若政府認為住屋與租屋等居住問題，是目前極重要的民生問題，則政府應該正視租金持續上漲背後的根本原因應是高房價，然而，若政府一方面豁免新青安貸款在銀行法的管制外，一方面又要對租金進行管制，則將出現政府允許房價上漲，卻不讓租金價格上漲的矛盾現象，這樣的政策包裹要達到友善青年的婚育環境的目的，絕不可能。