為落實居住正義，行政院院會4日拍板定案「四大居住新政」，內政部本月將研議修正《租賃住宅市場發展及管理條例(簡稱租賃條例)》。不過，專業民間組織指出，市場透明化應是租屋政策改革的第一步，然而，究竟要怎麼做？為了鼓勵更多房東揭露租屋事實，OURs都市改革組織建議推動「租税大赦」，崔媽媽基金會則建議本次修法應納入「租霸下車條款」，提升房東辦理租約公證與納管的意願，促使租屋市場更透明健全。

房東為何隱匿出租事實？多項租稅政策不鼓勵主動揭露

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說：『(原音)我們租屋市場是非常不健康的嘛！我跟你講，透明就是最基本，你要先學會站起來，可是我們現在要做的主張是說我們租屋市場未來要能夠大步往前跑，就是說有點跳躍得太快，我覺得有這個理想方向很好，我當然正面肯定這個價值，價值都是好的，可是，我覺得接下來的考驗開始就是這些事情，他們要如何有效地一步一步可以做得到。』

彭揚凱直言，台灣租屋最大的問題就在於市場不夠透明，如果政府連全國有多少房子正在出租都不知道，要如何管理？如果無法管理，修法又能發揮多少效果？

崔媽媽基金會執行長呂秉怡也表示，他雖然贊同政府願意改革、往前邁進的精神，但也提醒租屋市場改革跟管理涉及房東、房客兩個立場截然不同的族群，其實不好處理，實在急不得，而資訊的揭露與透明不只是租屋市場健全化的第一步，也是非常重要的一步。

彭揚凱則分析，面對租屋黑市問題，首先必須了解為何房東要隱匿出租事實，了解原因才能對症下藥。第一，台灣採累進稅率，不少房東都是高所得族群，當租金收入併入綜合所得稅計算時，稅率可能會累進跳級，房東擔心要多繳一大筆稅；第二，依據現行的房地合一稅規定，房屋交易前6年內若沒有出租，可享400萬元自住免稅優惠，如果房東誠實揭露出租事實，反而享受不到這樣的好處。彭揚凱說：『(原音)如果我出租房子，我不讓政府知道，我以後賣房子，我還是可以報我是自住的，可以享受買賣交易的抵稅嘛！可是我反而讓政府知道的時候，我反而就不能適用這個抵稅。事實上，如果房子的單價高的話，那個稅額可能會差到百萬元。』

租屋黑市解方：租税大赦、租霸下車條款

彭揚凱也指出，由於台灣逃漏稅追溯期是5到7年，房東也會擔心一旦揭露出租事實就被追繳一大筆稅額，因此，OURs都市改革組織多次建議政府實施「租稅大赦」，鼓勵房東在一定時間內主動向政府登錄出租資訊。他說：『(原音)財政部你本來就收不到房東的錢，大家都在逃漏稅，你根本就收不到，所以你不要跟我講說什麼租稅公平，你要不要乾脆就砍掉重練？例如有沒有來考慮說，我們要不要乾脆做分離課稅？跟所得稅分開，就按物件，一個物件我們就課一個定額的比例的稅就好；那第二個是說，如果你的房子是有長期出租到一定時間的時候，你未來買賣的交易是可以免稅的，例如德國就這麼做；第三個，我們覺得就是要大赦，因為我們現在搞了一個新的制度，假設說2年是寬限期，2年之後，當然有多數房東都來登記了，那你就用新制，你的逃漏稅都不管，可是這時間到了之後，接下來我就是真的要來查了，所以還有棒子出手。』

約有6年租屋經驗的張小姐表示，稅賦減免對房東來說的確具有吸引力，所以她對「租税大赦」的構想大致認同。她說：『(原音)就我的理解，稅賦的減免還是最能夠讓房東承認(自有房屋正在出租)的誘因，因為我看房子的時候，偶爾也會跟一些房東聊到，我覺得近幾年房東也開始會接受租客詢問說可不可以租(金)補(貼)，那有些條件也會開得很清楚；就是說，因為如果你去報租補的話，會增加我大概多少稅，有些蠻精明的房東他其實會大概算得出來，那他也會相對坦誠地、很誠實地跟你說，如果要租補的話，OK，那我就是加1,000元的房租或2,000元，可是因為你可以拿到3,000，如果是北市的話，所以他就會製造自己的一個互利共生的關係。』

呂秉怡則建議本次修法應納入「租霸下車條款」，提升房東辦理租約公證與納管的意願，促使租屋市場更透明健全。他說：『(原音)以欠繳租金來講，如果今天是最短租期3年，房東一次願意跟你簽3年的租約，結果發現有一位房客可能住了半年之後就開始欠繳租金，那以目前的《公證法》，必須是租期3年結束之後，才可以去請法院公證處做一些強制執行，把房子收回。依照新的《租賃條例》的修法的話，欠繳租金就視同租期屆滿，(原本)要等2年半的時間的話，你會縮短到大概等半年以內就可以把房子收回來，這個對房東來講的話會比較有保障，相對縮短很多的時間，房東會比較願意(辦理租約公證)。』

租屋品質如何提升？房源增加是關鍵

另外，有10多年租屋經驗的周小姐表示，租房子讓她感到痛苦的是租金價格跟租屋品質不成正比。她說：『(原音)很多台北租屋的市場(物件)其實是很狹小，甚至都沒有窗戶，你就會覺得很不合理啊，在那樣子的空間裡面，一個月還要8,000、9,000元，甚至有些到1萬元，有一些可能是違建嘛！就一整層然後隔了好幾間小套房，就是租金跟生活空間環境你也會覺得很不符合比例，但是又沒有辦法，你為了要工作、生活、生存，就會有點在這個細縫當中很掙扎...我想要有窗戶的，可是有一個窗戶要多個幾千元，這個是還蠻不合理的。』

呂秉怡跟彭揚凱都提到，租屋品質的管理重要且迫切，畢竟讓每個人住得安全、能享受一定品質的居住環境，是基本人權。

不過，張小姐坦言，身爲租屋族，她會擔心，政府一旦開始管理租屋品質，租金行情可能又會提高。

呂秉怡認為，這樣的憂慮很合理，確實可能發生，但追根究底，問題是出在租屋市場規模不夠大，數據顯示，全台房屋總量大約900萬戶，但是只有15%的房屋釋出在租屋市場，當出租房源供不應求時，房客選擇不多，房東就有本錢拿翹，就算法律對房客有利，房東也能用各種方式規避法律責任，房客即使知情，也依舊只能忍氣吞聲，這麼一來，整體租金價格跟租屋品質就會一直難以控管。

呂秉怡表示，租屋政策改革涉及多方利益的折衝，很需要沙盤推演，擬定各種配套措施，如果政府打算在9月底就推出修法草案，恐怕難以推出令人滿意的版本，他大膽預測屆時可能會出現很多雜音，因此他呼籲政府修法別操之過急，才不會讓政策美意打了折扣。

 延伸閱讀 

租賃條例修法／租客憂看得到吃不到 NGO籲先讓市場透明