十年前，中國房價節節上升。2016年至2018年間，深圳、上海、杭州等一線城市的房價漲幅超過50%。然而，過度槓桿埋下的危機終在2020至2022年間全面引爆，市場信心崩塌。截至2025年10月，全國二手房價已連跌42個月。幾年下來，房價攔腰斬，甚至「膝蓋斬」已經不是新聞。隨著經濟下行、失業率高企，近年中國房貸斷供明顯增加，為了止蝕，更出現抬錢賣樓的怪現象。

十年樓市盛衰

不少研究分析指出，中國這一輪的房地產泡沫始於2015年。根據中國國家統計局《70城房價指數》及易居研究院歷年城市房價報告的綜合趨勢，2015至2018年間深圳、上海、杭州等主要城市房價呈顯著上升，其中深圳漲幅最大，累計約在60%左右，一線及部分二線城市普遍上漲超過50%。若把時間線拉長，以中原地產二手成交指數分析，北上廣深四大一線城市自2004年起到最近的樓價高點，即分別落在2021年至2023年間，不足二十年，深圳房價上漲約13倍，北京與廣州約10倍，上海則大概升了7倍。民眾對房價產生只升不跌的幻覺，擔心愈拖愈貴，在這個氛圍下人人急於買房，即使掏空家底也要置業。

疫情過後，中國房地產的「音樂椅遊戲」戛然而止。自2020年起，樓市進入深度調整，房價持續下跌，遲遲未見回升。這並非單一的市場波動，而是一場由政策收緊、槓桿崩潰與經濟放緩交織而成的「完美風暴」。

首先，「三條紅線」政策限制開發商的負債比例，切斷了過去依靠不斷借貸維持現金流的做法，令不少企業資金鏈緊張、項目停擺甚至違約。其次，房地產長期依賴高負債運作，當房價回落、銷售轉弱，開發商與買家同時面對資產縮水和還款壓力，市場信心急劇下滑。再加上經濟增長放緩、年輕人失業率高企、收入停滯，居民購買力減弱，即使官方多次降息、放寬限購，也難扭轉觀望氣氛。

昔日的造富神話，變成今日的沉重負擔。根據中國指數研究院的統計，2024年新增進入司法拍賣程序的房產約有76.8萬套，經濟學家估計，今年這一數字可能超過100萬套。前重慶市長黃奇帆早前公開表示，2000年中國全國僅有20萬套法拍房，2010年則有50萬套，及至2020年已超過150萬套，估計今年全年會有400萬套法拍房。法拍房成交價一般為市價六至七折，若城市的法拍房超過交易量的20%，同區房價會進入螺旋形下跌。他指今年深圳、上海有局部樓盤跌價30%，並認為若明年市場上的法拍房增多，整個城市房價的均價跌幅會達30%。

止蝕無門 斷供與賣樓的兩難

房子一旦斷供遭拍賣，先前投入的資金幾乎全數蒸發；若被列入「失信人」名單，工作、升學與出行等方面都將受限。為了避免房貸斷供，不少業主急於「止蝕」賣樓，出現所謂「房貸倒掛」現象——房價下跌後，房屋市值低於尚未償清的貸款，賣樓仍要貼錢。《經濟觀察報》早前報導，一名叫楊清的受訪者，2019年與丈夫花光積蓄並向親友借款，在一線城市買下價值400萬元的房子。2023年丈夫被裁員，收入大減，為了供樓，他改做外賣員仍難維持。如今房價只剩約220萬元，仍欠銀行230萬元，即使賣出也要再貼10萬元還款。類似情況在中國已相當普遍。網上不乏買家控訴「貼錢賣房」的影片——有人感嘆：「我2020年買的房子花了100多萬，現在40多萬就能買到，我還欠銀行40多萬。」房價暴跌，昨日的夢想成了今天的夢魘。

儘管中國房地產市場規模龐大，但情況遠不如2008年美國次貸危機般劇烈。原因之一，是中國的房貸主要由大型國有銀行發放並自行持有，沒有像當年華爾街那樣，把貸款層層打包成複雜的金融產品出售。這讓潛在損失得以鎖在國家能直接監管的體系內。更重要的是，美國部分州的房貸屬「無追索權」，屋主可交回房子、解除剩餘債務，損失由銀行或保險公司承擔；而中國的房貸幾乎全為「全額追索」，即使房屋被查封拍賣，借款人仍需償還餘額。這套制度在某程度上維護了銀行穩定，也避免出現金融風暴，但代價是——普通家庭成了最大的承擔者。當房價下跌、收入不穩、拍賣款項無法還清貸款，許多家庭被迫面對資不抵債的現實。中國或許成功壓低了系統性風險，但壓力並未消失，只是轉嫁到千家萬戶之間。

中國樓市的繁榮早已成為過去式，而泡沫破裂後的創傷仍在蔓延。從全民逐房到集體避房，這場橫跨十年的循環不僅源於市場貪婪，更是政策導向錯亂的結果。長期依賴土地財政與房地產拉動增長，讓地方政府與開發商形成利益共生，一旦泡沫破裂，受傷最深的卻是普通家庭。今日官方頻頻出手「救市」，降息、放寬限購、推保障房，但市場信任早已流失。真正的危機不是房價下跌，而是政府仍將樓市視為經濟支柱，卻不願正視結構性問題。當「抬錢賣房」成為常態，這場以債養房、以房養政的循環，也許正是中國經濟必須付出的代價。