2026年，中東局勢升溫，油價再度逼近市場敏感區間。歷史經驗顯示，每當能源價格上行，資產市場往往出現短暫的避險行情，而台北蛋黃區，更長期被視為資金最終停泊之地。但數據統計，房產市場在上一波現貸令下，交易量萎縮，但都會地區出現另一種更細微、卻更關鍵的變化——坪數正在縮小。

本週國際觀察家宋源烽分析，從石油危機的歷史經驗為背景，聚焦當前房產市場最真實的現象，能否複製過去經驗，還是因為人口紅利消退下，凡地產資產正在被重新計算?

 回顧1970年代與1990年的石油危機，油價上升帶動通膨預期，短期確實會讓資金流向不動產，幾波房市價格波動的確也反應市場供需，對照當前市場，最明顯的變化，不是價格鬆動，而是成交方式改變。尤其若以台北核心區新案與中古屋交易，已明顯集中在低總價、小坪數產品，在單價已高的情況下，市場唯一能調整的變數只剩「坪數」，即使房價沒有再創新高，蛋黃區單價長期維持高檔，讓總價動輒數千萬。對多數買方而言，唯一進場方式就是縮小坪數，將總價壓在可負擔範圍。其次是居住型態的實際改變，例如單身人口比例上升、雙薪無子家庭增加、工作型態彈性化，在家時間變長等等。

在所有因素中，影響最深遠的，其實是少子化。台灣人口結構已進入長期下降趨勢，新生兒數量持續低檔，家庭規模縮小，意味著未來整體住宅需求將逐步減少。蛋黃區高單價產品，買方本來就有限。一旦市場氣氛轉弱，或經濟受到油價影響，這類產品往往最先出現成交量下滑。

從石油危機的歷史，到當前小宅化的現象，小宅化維持交易動能，但少子化正在慢慢削弱需求基礎。房價沒有下跌，不代表市場沒有壓力。真正的變化，是市場已經從「撐價格」，轉向「撐成交」。房產是否還能成為抗通膨的資產配置，值得好好評估。