ตลาดอสังหาฯ ซบ แต่ต้นทุนก่อสร้างยังพุ่ง ดัชนีต้นทุนสร้างเพิ่ม 7 เดือนติด ผู้ประกอบการเจอแรงกดดันหนัก 

     ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายกำลังตกอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก และต้องเผชิญหน้ากับวิกฤตที่เรียกว่า 'ยอดขายก็อืด แต่ต้นทุนกลับพุ่งกระฉูดไม่หยุด' แม้ว่าในภาพรวม ตลาดซื้อขายบ้านในไต้หวันจะเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แต่ทว่าต้นทุนการก่อสร้างกลับไม่ได้ปรับลดลงตามไปด้วย

     ล่าสุดข้อมูลจากเครือข่ายสถิติแห่งชาติไต้หวันเปิดเผยตัวเลขที่น่าตกใจว่า ดัชนีราคางานก่อสร้างประจำเดือนเมษายน ปี 2026 ที่ผ่านมา ดีดตัวขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 117.51 ซึ่งนอกจากจะเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 7 ติดต่อกันแล้ว ยอดนี้ยังทุบสถิติสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ครั้งใหม่ของไต้หวันอีกด้วย ถ้าเราลองมาเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน จะเห็นเลยค่ะว่าดัชนีต้นทุนพุ่งสูงขึ้นถึง 4.46% ซึ่งดีดตัวสูงกว่าตัวเลขของเดือนมีนาคมที่ผ่านมาเกือบเท่าตัวเลยทีเดียว และที่สำคัญ... นี่ถือเป็นอัตราการเติบโตของต้นทุนที่ทำสถิติ พุ่งทะยานสูงสุดในรอบ 38 เดือน หรือคิดเป็นเกือบ 3 ปีครึ่ง นับตั้งแต่เดือนมีนาคม ปี 2023 เป็นต้นมา หากลองมองย้อนหลังกลับไปดูตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าต้นทุนการก่อสร้างในไต้หวันพุ่งสะสมรวมกันไปแล้วถึงประมาณ 40%

    สถานการณ์นี้ทำให้คุณหวังจวิ้นเจี๋ย (王俊傑) ผู้บริหารของ HI-YES GROUP (海悅國際) ออกมายอมรับว่า ปัจจุบันสิ่งที่ควบคุมยากที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ไม่ใช่ตัวตลาด แต่คือต้นทุนการก่อสร้าง เรื่องนี้คุณเย่กั๋วฮวา (葉國華) ผู้จัดการทั่วไปของ Ubee Real Estate (屋比房屋) วิเคราะห์ว่า นี่ไม่ใช่ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นผลสะสมมาหลายปี ทั้งจากราคาวัตถุดิบโลก ค่าแรง และวิกฤตขาดแคลนแรงงาน โดยเฉพาะหลังยุคโควิด-19 ราคาวัสดุหลักอย่างเหล็กเส้น ปูนซีเมนต์ โลหะ และระบบไฟฟ้ายังค้างอยู่ในระดับสูง ซ้ำร้าย ไต้หวันยังมีบิ๊กโปรเจกต์ก่อสร้างภาครัฐ การสร้างโรงงานเทคโนโลยี และโครงสร้างพื้นฐานด้าน AI เกิดขึ้นตลอดเวลา โดยเฉพาะการขยายโรงงานของยักษ์ใหญ่อย่าง TSMC (台積電) ที่ดึงกำลังการก่อสร้างและแรงงานจำนวนมากออกจากตลาดอสังหาฯ ทั่วไป บวกกับปัญหาความวุ่นวายในตลาดดินและงานถมดิน ยิ่งดันให้ต้นทุนโครงการที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

     คุณเย่มองว่า แม้กำลังซื้อของประชาชนจะลดลง แต่ผู้ประกอบการก็ยังลดราคาบ้านไม่ได้มากนัก เพราะที่ดินส่วนใหญ่ซื้อมาในราคาสูงตั้งแต่ช่วงก่อนหน้านี้ เมื่อบวกกับค่าก่อสร้างที่แพงหูฉี่ กำไรของโครงการจึงถูกบีบจนแทบไม่เหลือแล้ว สอดคล้องกับคุณจวงซือหมิ่น (莊思敏) รองผู้จัดการฝ่ายวิจัยของ Chinatrust Real Estate (中信房屋) ที่ชี้ว่า ต้นทุนที่พุ่งกว่า 40% ในรอบ 10 ปีนี้เอง คือสาเหตุสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไต้หวันเกิดภาวะ 'ยอดขายลด แต่ราคายังไม่ลง'

     ในอดีตเวลาตลาดอสังหาฯ ขาลง ราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างมักจะลดลงตามไปด้วย แต่รอบนี้ต่างออกไป แม้คนจะซื้อบ้านน้อยลง แต่ค่าแรงและวัตถุดิบกลับแพงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้ประกอบการขยับตัวลดราคาได้ยากมาก และกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดในศึกครั้งนี้คือ 'ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก' เพราะรายใหญ่เขายังมีสายป่านยาว มีเงินทุนและแบรนด์รองรับ สามารถชะลอการเปิดตัวโครงการ หรือยืดระยะเวลาการขายออกไปได้ แต่รายเล็กนี่สิคะ ถ้าเจอโครงการล่าช้า ดอกเบี้ยแบงก์พุ่ง แถมยอดขายไม่เข้าเป้า จะเกิดปัญหาสภาพคล่องทันที ยิ่งช่วงนี้ธนาคารในไต้หวันเริ่มคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่ดินและก่อสร้าง ยิ่งเหมือนโดนบีบหน้าบีบหลัง

     คุณเย่กั๋วฮวามองว่า แนวโน้ม 'รายใหญ่ยิ่งแข็งแรง' จะชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ รายใหญ่ยังเดินหน้าลงทุนต่อได้ ส่วนรายเล็กที่ฐานะการเงินอ่อนแอ อาจต้องยอมชะลอโครงการ ลดราคา หรือถอนตัวออกจากตลาดไปในที่สุด ขณะที่คุณจวงซือหมิ่น คาดว่า ตลาดจะเข้าสู่ยุคที่ผลประกอบการของแต่ละบริษัทจะแตกต่างกันอย่างสุดขั้ว โครงการไหนที่อยู่ในทำเลไม่ดี หรือมีบ้านเหลือขายเยอะๆ อาจจำเป็นต้องขนโปรโมชั่น เงื่อนไขผ่อนชำระพิเศษ หรือยอมหั่นราคาลงมาเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับเข้ามาประคองธุรกิจ

     อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ประเมินทิ้งท้ายไว้ว่า ภายใต้ภาวะที่ราคาวัตถุดิบโลกยังสูง และปัญหาขาดแคลนแรงงานในไต้หวันยังไม่คลี่คลาย ต้นทุนการก่อสร้างก็น่าจะยังปักหลักอยู่ในระดับสูงต่อไป ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังไม่มีความจำเป็นต้องหั่นราคาลงมาแรงๆ นั่นหมายความว่า ใครที่กำลังรอให้ 'ราคาบ้านในไต้หวันร่วงหนักๆ' อาจจะยังเกิดขึ้นได้ยากในระยะนี้ 

(ภาพจาก RTI)

เจ้าของอพาร์ตเมนต์เก่า 30 ปีต้องรู้! เกาสง-เถาหยวนนำร่องเปิดรับสมัครโครงการอุดหนุนปรับปรุงบ้านเก่า 

     ขณะนี้โครงการเงินอุดหนุน 'ต่ออายุบ้านเก่า' ของรัฐบาลไต้หวัน ได้เริ่มประกาศเดินหน้าอย่างเป็นทางการแล้ว โดยกระทรวงมหาดไทยไต้หวัน ได้ประกาศว่า นครเกาสง และนครเถาหยวน จะเป็น 2 พื้นที่นำร่องแรกที่จะเริ่มเปิดรับคำขอจากประชาชน ซึ่งทางรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นจะร่วมมือกันจัดตั้งศูนย์บริการและส่งทีมผู้เชี่ยวชาญลงพื้นที่ เพื่อช่วยให้คำปรึกษาและช่วยเดินเรื่องปรับปรุงบ้านเก่าให้ปลอดภัย น่าอยู่ และตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้สูงอายุในบ้านให้ได้มากที่สุด

     ล่าสุด คุณต่งเจี้ยนหง (董建宏) รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย ได้เป็นประธานในการประชุม 'โครงการต่ออายุและฟื้นฟูฟังก์ชันบ้านเก่า' ครั้งที่ 4 โดยได้เชิญทั้งหน่วยงานส่วนกลาง และตัวแทนจากรัฐบาลท้องถิ่นทั้ง 22 เมืองและเทศมณฑลทั่วไต้หวัน มาร่วมระดมสมองและวางระบบเกณฑ์การพิจารณา รวมถึงขั้นตอนการรับคำขอจากประชาชนให้เป็นไปในทิศทางเดียวกันค่ะ ซึ่งทางรัฐบาลกลางจะสนับสนุนงบประมาณแบบเต็มจำนวนในการจัดตั้งทีมบริการประจำพื้นที่ โดยตั้งเป้าว่าทุกเมืองทั่วเกาะไต้หวัน จะต้องมีจุดบริการประชาชนพร้อมให้คำปรึกษาภายในสิ้นเดือนมิถุนายนนี้

     ทางสำนักงานบริหารจัดการที่ดิน กระทรวงมหาดไทยไต้หวัน (NLMA) ระบุว่า โครงการนี้ไม่ได้เป็นแค่การซ่อมแซมบ้านธรรมดาๆ นะคะ แต่มันคือการ 'ยิงปืนนัดเดียวได้นกหลายตัว' เพราะรัฐบาลจะจับมือกับหน่วยงานอื่นๆ เพื่อเชื่อมโยงสิทธิประโยชน์เข้าด้วยกัน

ด้านแรก: คือการปรับปรุงบ้านเพื่อผู้สูงอายุ โดยจะเชื่อมโยงกับโครงการของกระทรวงสาธารณสุขและสวัสดิการ ในการติดตั้งอุปกรณ์ดูแลผู้สูงอายุ และการปรับปรุงบ้านให้เป็น 'อารยสถาปัตยกรรม' หรือบ้านไร้อุปสรรค (Barrier-Free) เช่น การทำทางลาด ราวจับ หรือปรับพื้นห้องน้ำเพื่อลดอุบัติเหตุ ซึ่งจะช่วยลดภาระของระบบสาธารณสุขในระยะยาวได้อย่างมาก

ด้านที่สอง: คือการเปลี่ยนผ่านสู่พลังงานสะอาด โดยจะเชื่อมโยงกับโครงการของกระทรวงเศรษฐกิจ ในการสนับสนุนให้ติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์บนหลังคาบ้าน และปรับปรุงระบบประหยัดพลังงานในครัวเรือน เพื่อช่วยลดค่าไฟท่ามกลางยุคที่ต้นทุนพลังงานพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ

     นอกจากนี้ ในอนาคตแต่ละพื้นที่อาจจะมีเงินอุดหนุนออนท็อปเพิ่มให้เป็นพิเศษอีก เพราะหลังจากกฎหมายจัดสรรงบประมาณท้องถิ่นฉบับใหม่ผ่านการอนุมัติ ก็ทำให้รัฐบาลท้องถิ่นมีรายได้เพิ่มขึ้น และมีงบมากพอที่จะออกมาตรการเสริมเพื่อดูแลคนในพื้นที่ของตัวเองได้ครอบคลุมมากขึ้น

 (ภาพจาก RTI)