ผลจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาส่งผลให้รายได้จาก"ภาษีที่นำส่งเข้ากองทุนดูแลผู้สูงอายุระยะยาว (Long-term Care Fund )"  อาจไม่ถึงเป้าหมายที่ตั้งไว้ คาดว่าตลอดทั้งปีนี้อัตราการบรรลุเป้าหมายอาจต่ำที่สุดนับตั้งแต่มีการจัดตั้งกองทุนขึ้นมา  

    เมื่อวันที่ 28 ตุลาคมที่ผ่านมา กระทรวงการคลังไต้หวันได้เผยแพร่รายงานวิเคราะห์ตัวเลขรายได้ภาษีที่นำส่งเข้ากองทุนดูแลผู้สูงอายุในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 ผลปรากฏว่า ภาษีมรดก (遺產稅) สามารถทำรายได้ประจำปีทะลุเป้าเร็วกว่ากำหนด ส่วนภาษีบุหรี่และเงินบริจาคจากภาษีบุหรี่ (菸稅與菸捐) มีความผันผวนเพียงเล็กน้อย ในขณะที่ภาษีของขวัญ (贈與稅) มีแนวโน้มชะลอตัวลงแต่ก็ยังมีโอกาสบรรลุเป้า อย่างไรก็ตามภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แบบรวม (房地合一稅) กลับได้รับผลกระทบอย่างหนักจากตลาดที่ชะลอตัว ทำให้โอกาสในการทำรายได้ให้ถึงเป้ายากขึ้น โดยภาพรวมแล้วอัตราการบรรลุรายได้จากภาษีของกองทุนในปีนี้ จะอยู่ที่ประมาณ 82.6% ของเป้าหมายประจำปี ซึ่งถือว่าต่ำที่สุดตั้งแต่กองทุนนี้ถูกจัดตั้งขึ้นมา

     เนื่องจากในปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไต้หวันอยู่ในช่วงซบเซา ทำให้การจัดเก็บภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แบบรวมลดลง แต่อย่างไรก็ตามกระทรวงการคลังกล่าวว่ารายได้จากภาษีมรดกที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องยังช่วยพยุงภาพรวมกองทุนไว้ได้ ในขณะนี้ฐานะทางการเงินของกองทุนโดยรวมยังถือว่ามั่นคงดี เพราะตลอดหลายปีที่ผ่านมารายรับยังคงมีมากกว่ารายจ่าย หากคำนวณยอดเงินคงเหลือของกองทุนจนถึงสิ้นปี 2024 ยอดเงินเหลือจะอยู่ที่ประมาณ 2.04 แสนล้านเหรียญไต้หวัน

รัฐบาลไต้หวันได้จัดตั้งกองทุนดูแลผู้สูงอายุระยะยาวขึ้นตั้งแต่ปี 2017 เพื่อสร้างกลไกทางการเงินที่มั่นคงและยั่งยืน โดยรายได้หลักของกองทุนมาจาก 

• ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แบบรวม (房地合一稅)
  

• ภาษีมรดก (遺產稅) และของขวัญ (遺贈稅),
  

• รวมถึงภาษีบุหรี่และเงินบริจาคจากภาษีบุหรี่ (菸稅及菸捐)
  

ซึ่งตั้งแต่จัดตั้งจนถึงเดือนกันยายนปีนี้ มีเงินสะสมเข้าสู่กองทุนแล้วกว่า 619.7 พันล้านเหรียญไต้หวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมาภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แบบรวม ได้กลายเป็นแหล่งรายได้หลักของกองทุน ในปี 2024 ภาษีประเภทนี้มีสัดส่วนเกือบ “สองในสาม” ของรายได้ทั้งหมด และถึงแม้ว่าในปี 2025 จะได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดอสังหาฯซบเซา แต่ก็คาดว่าภาษีนี้จะมีสัดส่วนมากกว่า 60% ของรายได้รวม ซึ่งถือเป็นการยืนยันชัดเจนว่า “ภาษีอสังหาริมทรัพย์” ได้กลายเป็นรายได้หลักของกองทุนไปแล้วอย่างเต็มตัว

     หากดูจากแนวโน้มก่อนหน้านี้จำนวนเงินที่นำส่งเข้ากองทุนมีทิศทาง “สอดคล้องโดยตรงกับรายได้จากภาษีอสังหาฯ” ในปี 2024 รายได้จากภาษีประเภทนี้แตะระดับสูงสุดที่ 81.6 พันล้านเหรียญไต้หวัน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 46.8% แต่ในปี 2025 นี้ อัตราการนำส่งลดลงประมาณ 11.5% เนื่องจากสัดส่วนบางส่วนถูกจัดสรรให้ “กองทุนที่อยู่อาศัย” แทน

     เมื่อพิจารณาตามเขตพื้นที่รายได้จากภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ากองทุน ส่วนใหญ่ยังมาจาก 6 เมืองใหญ่ของไต้หวัน เช่น กรุงไทเป, นครนิวไทเป, นครไถจง, นครไถหนาน, นครเกาสง และนครเถาหยวน ซึ่งรวมกันแล้วมีสัดส่วนมากกว่า 80% ของรายได้ทั้งหมด 

     ในปี 2024 นครไถจง ทำรายได้มากที่สุดถึง 15,000 ล้านเหรียญไต้หวัน รองลงมาคือ นครนิวไทเป ซึ่งถือเป็นครั้งแรกที่แซงหน้ากรุงไทเป เมื่อเทียบการเติบโตในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ตั้งแต่ปี 2020 ถึง 2024) นครนิวไทเปมีการเติบโตสูงสุดถึง 8.2 เท่า นครเถาหยวนเพิ่มขึ้น 6.2 เท่า ส่วนพื้นที่นอกจาก 6 เมืองใหญ่ เช่น เขตและเมืองซินจู๋ (Hsinchu) เพิ่มขึ้น 6.1 และ 6.6 เท่าตามลำดับ กระทรวงการคลังวิเคราะห์ว่าการเติบโตนี้สัมพันธ์กับราคาบ้านในไทเปที่สูงจนประชาชนย้ายออก และรวมถึงอิทธิพลของการกระจุกตัวของอุตสาหกรรมเทคโนโลยีในพื้นที่ใหม่ๆ

     สำหรับแหล่งรายได้อันดับสองของกองทุนคือ ภาษีบุหรี่และเงินบริจาคจากภาษีบุหรี่ แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รายได้ส่วนนี้ลดลงต่อเนื่องเพราะประชาชนตระหนักเรื่องสุขภาพมากขึ้น
พฤติกรรมการบริโภคบุหรี่เปลี่ยนไปและมี“ผลิตภัณฑ์ทดแทนบุหรี่” เข้ามาแทนที่ ทำให้ในปี 2024 รายได้จากส่วนนี้เหลือเพียงประมาณ 20% ของรายได้กองทุนทั้งหมด

     ในขณะที่ภาษีมรดกและภาษีของขวัญ มีอัตราภาษีแบบขั้นบันไดที่ 15% และ 20% ยังคงเป็นรายได้ที่สำคัญต่อเสถียรภาพของกองทุน โดยในช่วงปี 2020–2024 รายได้จากภาษีทั้งสองประเภทมีสัดส่วนรวมกันราว 15-18% ของกองทุน และพื้นที่ที่ทำรายได้มากที่สุดแน่นอนว่ายังคงเป็นกรุงไทเป

ตลาดอสังหาฯไต้หวันซบเซาหนัก! ยอดซื้อขายช่วง 3 ไตรมาสแรกต่ำกว่า 2 แสนยูนิต ร่วง 28% ทำสถิติต่ำสุดในรอบ 9 ปี

     ข้อมูลจากกระทรวงมหาดไทยระบุว่าในช่วงเดือนมกราคมถึงกันยายนปี 2025 นี้ จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศอยู่ที่เพียง 194,976 ยูนิต ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2017 เป็นต้นมา และเมื่อเทียบกับปี 2024 ที่มีการโอนถึงเกือบ 270,000 ยูนิต ปี 2025 นี้จึงถือว่ามีการหดตัวแรงและมีแนวโน้มลดอย่างต่อเนื่อง หากดูข้อมูลจากเดือนกันยายนเพียงเดือนเดียวจำนวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศอยู่ที่ 20,039 ยูนิต ลดลง 3.9 % เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้าและหากเทียบกับเดือนกันยายน ปี 2024 ที่มียอดซื้อขายอยู่ที่ 29,520 ยูนิต จะเห็นว่าลดลงมากถึง 32.1 % เลยทีเดียว

     ทั้งนี้คุณเฉินจินผิง (陳金萍) รองผู้จัดการฝ่ายวิจัยและพัฒนาศูนย์ข้อมูลนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์หย่งชิ่ง Yungching Real Estate Agency กล่าวว่าการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาในปีนี้ ส่วนหนึ่งมาจากนโยบายภาครัฐที่ยังคงเข้มงวดต่อเนื่องโดยเฉพาะมาตรการควบคุมสินเชื่อและการกู้ซื้อบ้าน และในขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์ก็ค่อนข้างระมัดระวังมากขึ้นเพราะสภาพคล่องของเงินทุนเริ่มตึงตัว อีกทั้งสถานการณ์เศรษฐกิจต่างประเทศก็ยังไม่แน่นอน ถึงแม้ว่ารัฐบาลสหรัฐภายใต้การนำของประธานาธิบดี โดนัลด์ ทรัมป์ จะเริ่มดำเนินนโยบายภาษีศุลกากรใหม่อย่างเป็นทางการแล้ว แต่ตลาดโลกยังคงอยู่ในภาวะรอดูท่าที ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคและนักลงทุนในไต้หวันชะลอการตัดสินใจซื้อขายบ้าน จนทำให้ปริมาณการทำธุรกรรมในเดือนกันยายนลดลงมากกว่าร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

     คุณเฉินจินผิงยังได้วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า หากมองย้อนกลับไปเปรียบเทียบปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของไต้หวันในช่วง 9 เดือนแรกของแต่ละปี จะพบว่าตัวเลขของปี 2025 อยู่ในระดับต่ำสุดเป็นอันดับ 3 ตั้งแต่มีการเก็บสถิติ โดยช่วงเดียวกันของปี 2016 มีการซื้อขายอยู่ที่ 175,787 ยูนิต และปี 2001 อยู่ที่ 193,238 ยูนิต ซึ่งหมายความว่าในปีนี้ ปริมาณการซื้อขายทั้งประเทศมีมากกว่าช่วงสองปีดังกล่าวเพียงเล็กน้อยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าภาพรวมตลาดยังคงอ่อนแรงอย่างต่อเนื่อง

     แต่ถึงแม้ว่าตลาดจะชะลอตัวแต่ก็เริ่มมีสัญญาณบวกจากฝั่งนโยบายรัฐบาล โดยเมื่อช่วงต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีไต้หวันได้ประกาศ “ผ่อนคลายเงื่อนไขสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก” โดยให้โครงการเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย (新青安貸款) ได้รับการยกเว้นจากข้อจำกัดตามมาตรา 72-2 ของ กฎหมายว่าด้วยธนาคาร (銀行法)  การยกเว้นดังกล่าวช่วยให้ธนาคารสามารถขยายวงเงินปล่อยกู้ได้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยบรรเทาปัญหาการขาดสภาพคล่องของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการซื้อบ้าน รวมถึงช่วยลดระยะเวลารออนุมัติสินเชื่อ คุณเฉินจินผิงกล่าวว่า หลังจากมาตรการนี้ประกาศออกมาบรรยากาศความ “รอดูท่าที” ในตลาดเริ่มลดลงเล็กน้อย ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่านโยบายของรัฐเริ่มช่วยสร้างแรงกระตุ้นเชิงบวกในระดับหนึ่ง

     นอกจากนี้ธนาคารกลางไต้หวัน (Central Bank of Taiwan) ยังได้ออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อช่วยเหลือกลุ่มผู้ต้องการเปลี่ยนบ้านหรือขยับขยายที่อยู่อาศัย โดยได้ประกาศขยายระยะเวลาการขายบ้านหลังเดิมจาก 12 เดือน เป็น 18 เดือน สำหรับผู้ที่ใช้เงื่อนไข“ซื้อบ้านใหม่ก่อนขายบ้านเก่า” (先買後賣) ซึ่งมาตรการนี้ก็ช่วยลดแรงกดดันให้ผู้ซื้อไม่ต้องรีบขายบ้านเดิมในราคาต่ำ นี่ถือเป็นการแสดงเจตนารมณ์ของรัฐบาลที่ต้องการสนับสนุนกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่านักลงทุนเก็งกำไร

    อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญได้ออกมาเตือนว่าถึงแม้นโยบายผ่อนคลายทางการเงินเหล่านี้จะสร้างความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ผลลัพธ์ที่แท้จริงว่าสามารถกระตุ้นให้ยอดซื้อขายกลับมาฟื้นตัวได้หรือไม่ ยังต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีกหนึ่งไตรมาสเพื่อตรวจสอบ

     คุณเฉินจินผิงได้เน้นย้ำว่า “นโยบายทางการเงินเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์” เพราะปัจจัยหลักที่ผู้ซื้อพิจารณามากที่สุดยังคงเป็นเสถียรภาพของรายได้และความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจโดยรวม หากภาวะเศรษฐกิจยังชะลอและอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับสูง ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของประชาชนก็จะยังจำกัด

    ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ Yungching Real Estate Agency ยังชี้ให้เห็นอีกว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ตลาดอสังหาฯมีปริมาณซื้อขายเฉลี่ยเพียงเดือนละประมาณ 21,000 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวของประเทศที่อยู่ที่ประมาณ 26,000–28,000 ยูนิตต่อเดือน

    ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดยังคงอยู่ในภาวะ “รอดูทิศทาง” โดยกลุ่มผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นกลุ่มเดียวที่ยังคงมีกำลังซื้อ ในขณะที่กลุ่มนักลงทุนระยะสั้นและผู้เก็งกำไรชะลอการเข้าตลาด ทั้งนี้ หากภาครัฐสามารถดำเนินมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมหรือปรับลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งหลังของปีหน้าก็อาจช่วยให้ตลาดอสังหาฯ เริ่มกลับมาฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป