ในขณะที่สังคมไต้หวันกำลังถกเถียงประเด็นประชากรลดลง คนรุ่นใหม่ไม่มีความสามารถในการซื้อบ้าน และภาวะการมีบุตรน้อยที่ทำให้ความต้องการภายในประเทศหดตัว กลับมีพลังเงียบที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกำลังเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไต้หวัน จากสถิติของกระทรวงมหาดไทย พบว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนคู่สมรสต่างชาติในไต้หวัน (รวมจีนแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง และมาเก๊า) เพิ่มขึ้นจาก 510,930 คนในปี 2016 เป็น 615,355 คน ในปี 2025 เพิ่มขึ้นประมาณ 104,000 คน กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ปัจจุบันประชากรในไต้หวัน ทุก ๆ 40 คน จะมี 1 คนเป็นคู่สมรสต่างชาติ

     ในอดีต คู่สมรสต่างชาติมักถูกกล่าวถึงในประเด็นสังคม แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ บทบาทของพวกเขากำลังเปลี่ยนไป ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีข่าวเกี่ยวกับคู่สมรสชาวต่างชาติซื้อบ้านบ่อยขึ้น บางรายซื้อร่วมกับคู่สมรส ขณะที่บางรายก็ได้อสังหาริมทรัพย์ผ่านการสืบทอดมรดกหลังจากคู่สมรสเสียชีวิต

     นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เคยประเมินว่า อสังหาริมทรัพย์ที่คู่สมรสต่างชาติได้จากการสืบทอดคิดเป็นประมาณ 1% ของการสืบทอดทั้งหมด แม้อัตรานี้ดูเหมือนไม่สูงนัก แต่เมื่อพิจารณาว่าในรอบปีที่ผ่านมา ในไต้หวันมีการสืบทอดอสังหาริมทรัพย์ราว 80,000 หลัง จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่คู่สมรสต่างชาติได้รับจึงเป็นตัวเลขที่ไม่อาจมองข้ามได้ สิ่งนี้บ่งชี้ให้เห็นว่า ทุกปีมีอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยไหลไปอยู่ในชื่อของคู่สมรสต่างชาติผ่านการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างครอบครัว

อสังหาริมทรัพย์ที่คู่สมรสต่างชาติได้จากการสืบทอดคิดเป็นประมาณ 1% ของการสืบทอดทั้งหมด ( twreporter )

     ปัจจุบันไต้หวันเผชิญกับปัญหาอัตราการเกิดต่ำ ประชากรสูงวัยเพิ่มขึ้น และการเติบโตของประชากรติดลบอย่างต่อเนื่อง จำนวนครอบครัวคู่สมรสชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงกลายเป็นแหล่งความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ครอบครัวคู่สมรสต่างชาติจำนวนมากยังอยู่ในช่วงสร้างเนื้อสร้างตัวและเลี้ยงดูบุตร จึงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตโรงเรียนและบ้านขนาดเล็กถึงขนาดกลางสำหรับการซื้อบ้านครั้งแรก ถือเป็นกลุ่มผู้ซื้อสำหรับการอยู่อาศัยเอง

     นางจวงซือหมิ่ง (莊思敏) รองผู้จัดการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัทไชน่า ทรัสต์ เรียลเอสเตท(Chinatrust real estate) กล่าวว่า ความต้องการซื้อบ้านของครอบครัวคู่สมรสต่างชาติ แตกต่างจากนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะพวกเขาไม่ได้มองหากำไรระยะสั้น แต่เน้นความมั่นคงในการอยู่อาศัยและการเข้าถึงทรัพยากรทางการศึกษาสำหรับบุตรหลาน โดยเฉพาะใน 6 นครหลักที่มีคู่สมรสต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น ครอบครัวเหล่านี้กลายเป็นแรงสนับสนุนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ยกตัวอย่างในกรุงไทเปที่ประชากรมีแนวโน้มย้ายออก และนครนิวไทเปที่มีคู่สมรสต่างชาติมากกว่า 120,000 คน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กำลังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และยังถือเป็นโอกาสทางธุรกิจใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

     สิ่งที่น่าสนใจคือ ปัจจุบันคู่สมรสต่างชาติรุ่นแรกกำลังเข้าสู่วัยกลางคน ซึ่งหมายความว่าใน 10 ถึง 20 ปีข้างหน้า เมื่อผู้ใหญ่ในครอบครัวสูงอายุขึ้น การสืบทอดทรัพย์สินและการปรับโครงสร้างสิทธิในทรัพย์สินครั้งใหม่จะเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

     คุณเย่กั๋วหัว  (葉國華) ผู้จัดการทั่วไปของบริษัท Ubee ชี้ว่า ผู้สืบทอดมรดกจะรวมถึงคู่สมรสต่างชาติและบุตรหลานของพวกเขา การหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์และรูปแบบการจัดการอาจมีการเปลี่ยนแปลง เช่น ทรัพย์สินอาจถูกขายหลังจากได้รับมรดก ซื้อบ้านใหม่หลังขาย โอนข้ามพื้นที่ หรือแม้แต่ย้ายไปอยู่เมืองอื่น ซึ่งทั้งหมดนี้จะส่งผลกระทบต่ออุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อย่างเป็นลูกโซ่

     หากมองในระยะยาว จำนวนคู่สมรสต่างชาติ 600,000 คนบ่งชี้ว่ามีลูกหลานผู้ตั้งถิ่นฐานใหม่หลายแสนคนกำลังเติบโตในไต้หวัน เมื่อพวกเขาเข้าสู่วัยทำงานและสร้างครอบครัว จะเกิดความต้องการซื้อบ้านอีกครั้ง อย่างไรก็ดี ท่ามกลางแรงกดดันจากภาวะการมีบุตรน้อย ครอบครัวคู่สมรสต่างชาติได้กลายเป็น “ผู้เติมเต็มประชากร” และอาจกลายเป็นฐานสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

สัดส่วนการซื้อบ้านของคู่สมรสต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ทำให้การพิจารณาสินเชื่อและโครงสร้างผู้ค้ำประกันของธนาคารเริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น (ภาพ ctee)

     ปัจจุบัน ด้วยสัดส่วนการซื้อบ้านของคู่สมรสต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ทำให้การพิจารณาสินเชื่อและโครงสร้างผู้ค้ำประกันของธนาคารเริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น จากเดิมครอบครัวมีรายได้เพียงแหล่งเดียว กำลังเปลี่ยนเป็นรูปแบบครอบครัวที่มีรายได้สองทางหรือมีรายได้จากต่างประเทศร่วมด้วย

     ผู้ประกอบการด้านการเงินสังเกตว่า ความต้องการสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อบ้านของครอบครัวผู้ตั้งถิ่นฐานใหม่เติบโตอย่างต่อเนื่องทุกปี สำหรับธนาคารแล้ว ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้เป็นลูกค้าชายขอบอีกต่อไป แต่เป็นลูกค้ากลุ่มสำคัญที่มีศักยภาพในระยะยาว และแรงขับเคลื่อนนี้จะค่อย ๆ สะท้อนให้เห็นในโครงสร้างตลาดสินเชื่อในอนาคต

     ในขณะที่ตลาดกำลังจับตาปัญหารายได้ต่ำของคนรุ่นใหม่และความยากลำบากในการซื้อบ้าน ครอบครัวผู้ตั้งถิ่นฐานใหม่กลับกำลังช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเงียบ ๆ และยังส่งผลต่อเศรษฐกิจและสังคมในหลายมิติ ท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงและโครงสร้างประชากรที่กำลังเปลี่ยนแปลง คู่สมรสต่างชาติได้เปลี่ยนบทบาทจากประเด็นสังคมที่ถูกกล่าวถึง มาเป็นผู้มีส่วนร่วมสำคัญในตลาดแล้ว

จำนวนคู่สมรสต่างชาติทั่วไต้หวัน

ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไต้หวันได้หรือไม่ ? มีเงื่อนไขอะไรบ้าง?

     ตามกฎหมายที่ดินของไต้หวัน หากชาวต่างชาติต้องการซื้อบ้านในไต้หวัน โดยทั่วไปต้องปฏิบัติตาม 3 เงื่อนไขสำคัญ ดังนี้

🖋️ เงื่อนไขด้านสัญชาติ

     ชาวต่างชาติที่ต้องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวัน ต้องเป็นไปตามหลักความเสมอภาคและต่างตอบแทน (Principle of Reciprocity) ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 18 กล่าวคือ หากประเทศบ้านเกิดของชาวต่างชาติอนุญาตให้ชาวไต้หวันถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนั้น ไต้หวันก็จะอนุญาตให้ผู้มีสัญชาตินั้นถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันในลักษณะเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น ประเทศญี่ปุ่น ประเทศไทยและฟิลปปินส์ อนุญาตให้ชาวไต้หวันถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนได้ ดังนั้น ชาวญี่ปุ่น ชาวไทยและชาวฟิลปปินส์ จึงอยู่ในบัญชีที่ได้รับอนุญาตให้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันได้เช่นกัน 

     ดังนั้น ไม่ใช่ว่าชาวต่างชาติทุกคนจะสามารถซื้อบ้านในไต้หวันได้อย่างอิสระ ยกตัวอย่างประเทศเวียดนาม อินโดนีเซีย และเมียนมา ไม่ได้อยู่ในรายชื่อประเทศที่ยึดหลักความเสมอภาคและต่างตอบแทนกับไต้หวัน ดังนั้น ชาวต่างชาติจากประเทศเหล่านี้ จึงไม่สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันได้ ยกเว้นคนจากประเทศเหล่านี้ได้รับสัญชาติไต้หวัน ก็จะสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันได้เหมือนคนไต้หวันทั่วไป

     หากต้องการตรวจสอบว่าประเทศของคุณอยู่ในรายชื่อประเทศที่มีหลักการให้สิทธิ์ต่างตอบแทนกับไต้หวันหรือไม่ สามารถดูได้จาก “รายชื่อประเทศที่มีสิทธิ์ต่างตอบแทน” ที่จัดทำโดยกระทรวงมหาดไทย ของไต้หวัน

🖋️ ข้อจำกัดด้านประเภทที่ดิน

     ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 17 ที่ดินบางประเภทซึ่งเกี่ยวข้องกับผลประโยชน์ของประเทศ ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน ได้แก่ พื้นที่ป่าไม้ แหล่งประมง พื้นที่ล่าสัตว์ แหล่งผลิตเกลือ แหล่งแร่ แหล่งน้ำ พื้นที่ยุทธศาสตร์ทางทหาร และเขตชายแดน 

🖋️ ข้อจำกัดด้านวัตถุประสงค์การใช้สอย

     นอกจากนี้ ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 19 วัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์หลังจากที่ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน อนุญาตให้ใช้ได้เฉพาะเพื่อการใช้เอง การลงทุน หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะ เท่านั้น เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถานที่ประกอบธุรกิจ สำนักงาน ร้านค้า โรงงาน โบสถ์ โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติสำหรับชาวต่างชาติ สถานทูต หรือสถานที่ขององค์กรสาธารณะ รวมถึงการลงทุนที่เป็นประโยชน์ต่อโครงการพัฒนาประเทศ เศรษฐกิจโดยรวม หรือกิจการเกษตรและปศุสัตว์ ทั้งนี้ต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องก่อน